知らないと危険！住宅ローンの毎月返済額の決め方とは？

あなたが家の購入を考えているなら、住宅ローンの毎月返済額の設定は一番悩むところではないでしょうか？
毎月返済額は、安いに越したことはありませんが、それによって望む家が買えなければ元も子もありません。

今回は適切な毎月返済額を知るための方法についてです。

住宅ローンの毎月返済額は年収だけで決めていいの？

住宅ローンの返済額を決めるための１つの目安として、「返済比率」と呼ばれるものがあります。

これは、年収の何パーセントまでを住宅ローンの返済に充てられるかという指標で、フラット35の仮審査の基準では400万円未満は30%、それ以上は35%となっています。

よく住宅ローンの借入額は年収の５倍、毎年の返済額は年収の30％が適切と言われたりもしますが、これは全く根拠のない数字ですので注意してくださいね。

返済比率から毎月返済額は計算できる？

返済比率が分かれば、年あたりの返済額の目安が出ます。
これを単純に12で割れば毎月の返済額も出そうです。
では、これが適正な毎月返済額になるのか、というと実はそうではありません。

理由は、年収が同じでも自由になる金額は人によって違うからです。

例えば、年収に含まれる交通費。
Aさんは徒歩通勤で年間0円、Bさんは電車で遠くから通っており年間40万円だとすると、実質の年収では40万円の差が出ますよね。

また、Aさんは多趣味で毎月5万円を趣味に使う、Bさんは節約志向で月に1万円以内に抑えている、という場合も自由になる金額は変わります。
その他、子供の数の違いや夫婦共働きか否かによっても自由になる金額は変わりそうです。

このように、最適な毎月返済額は人により変わります。
そのため、年収、月収基準で毎月返済額を決めると、生活に見合わない返済額になる可能性が出てきます。

毎月返済額の決め方は？

では、住宅ローンの毎月返済額は、何を基準に決めたら良いのでしょうか？

それにはいくつかの考え方があります。
ここでは２つご紹介します。

#1. 現在の住宅費を基準に考える

最初の方法は、現在の住宅費を基準に考える方法です。

例えば、現在の家賃が駐車場代込みで7万円、住宅購入用の貯金が毎月3万円という場合は、10万円を毎月返済額の上限とする方法です。

この方法なら、現在の生活水準を崩さずに返済ができるので、家を買った後の生活も想像しやすいのがメリットです。

注意点としては、現在の生活がすでに苦しい場合、毎月返済額を下げないと生活が苦しいままになるということです。

#2. 必要経費を引いた後の残高で考える

次の方法は、給料の中から必要経費を引いた後の残高を毎月返済額の上限にする方法です。

例えば、社会保険、税金、年金を引いた後の手取りの収入が21万円だとします。

そこから、食費、光熱費、娯楽費、貯金額など必要経費を引きます。
仮に、それらの合計が13万円だとしたら、8万円が残ります。
これを毎月返済額の上限とする方法です。

余ったお金を基準に考えるので、生活は比較的楽になるのがメリットです。
ただ、必要経費の見積りが甘いと生活が苦しくなったり、残金が少ないと借入希望額に合わない可能性がある、というデメリットもあります。

さらに、この方法は、もう一つ注意点があります。
それは突然の出費を考慮するということです。

実は急な出費は頻繁にある？

住宅ローンは毎月優先的に返さなければいけません。
突然の出費があると、月単位で生活が破綻する恐れもあります。

「大丈夫！そんなの貯金でなんとかするよ！」

と考えるかもしれませんが、それは危険な考えです。
急な出費を全て貯金で賄おうとするといつまでたっても貯金が貯まらないばかりか、気づくと貯金が無くなっていることもあり得ます。

急な出費は意外と多い

あなたは年間にどれくらい急な出費がありますか？
以外と毎月あるのではないでしょうか？

• 家族旅行に行った
• 突然、掃除機が壊れた
• 車の修理が必要になった
• 家族が大ケガをした
• 友達の結婚式が入った
• 家具を買うことにした

考えてみると色々なところで急な出費はありますよね。
あなたは生活費はこれらまで想定しているでしょうか？

これらの費用は確実に把握することはできません。
でも、年単位で見れば何かしらは確実に起こり得る出費です。
つまり、年単位で見れば生活費となるのです。

これらも考慮しないで住宅ローンの毎月返済額を考えては将来の生活に影響を及ぼすということです。

将来の給料は誰にも分からない！減ることも考慮しよう！

さらにもう１つ、考慮してほしいことがあります。
それは世の中の経済状況です。

年収は世の中の経済状況により大きく変わる可能性があります。
リーマンショックのような、急な経済不況が起こると会社が倒産したり年収が大幅に下がる可能性もありますよね。

そんな大不況が起こっても住宅ローンの支払いはお構い無しです。
先にも書きましたが、住宅ローンは毎月優先的に支払わなければいけません。

あなたが今、想定している住宅ローンの月々の返済額はこのような不慮の事態が起こったときでも耐えれる額でしょうか？

転職をしたことがあるならわかると思いますが、転職には最低でも１ヶ月くらいはかかります。
もし上に書いたような不況が起こり、職を失えば、次の仕事が見つかるまで給料はありません。

そういうときでも住宅ローンの返済は止まりません。
収入源の変化があっても数か月は支払い続けられる返済額であり、貯金を持っていることがとても重要です。

結局、月々の返済額はいくらがいいの？

では、今まで書いてきたことを考慮して住宅ローンの返済額を考えてみましょう。
上記2のパターン、必要経費を引いた後の残高を毎月返済額の上限にするパターンで考えてみます。

— 年間の経費 —
食費、光熱費：80万円
旅行代：20万円（年２回想定）
その他：20万円（急な出費の備え）
貯金額：60万円

この例では、食費、光熱費、旅行代、その他で年120万の生活費が必要ります。
1年は12ヶ月なので、月々の生活費は10万円となります。
10年後に600万円の繰り上げ返済をしたいので年に60万円、月額で５万円の貯金をします。
そうなると、年間の必要経費は180万円、毎月15万円は最低でも必要になるということです。(本当ならお小遣いや雑費も入るのでもっと必要ですが…)

この場合、月々の給料の手取りが20万円なら5万円、25万円なら10万円までが月々の返済額の限度になります。
これに将来の経済不況のリスクを考慮することになります。

毎月返済額が5万円の場合、審査金利を4.0%、35年返済で計算すると、借入上限額は約1129万円、10万円の場合は約2258万円です。

どうでしょうか？
思った以上に借りれないですよね？
でも、これが現実なのです。

住宅ローンは自己管理がとても大事

住宅ローンの返済比率は年収を基準に考えるので、ボーナスなども含まれることになります。
つまり、毎月の生活費をベースに考えられてはいません。
借りようと思えばあなたが破産する額でも借りることができますのです。

あなたの身の周りの家を建てた先輩も生活が苦しいと言っている人はいませんか？
ただ借りれるからという理由で住宅ローンを借りてしまうといかに危険かがわかるのではないでしょうか？

住宅ローンは何も考えずに借りるとかなり危険です。
多くの人が利用するローンなので安心かと思うかもしれませんが、破産することもあり得ます。
このことをよく知っておいてください。

そして、あなたが住宅ローンで危険な目に合わないためにも、借入額に対しては自己管理をしっかり行ってください。

正直、ここで試算した毎月返済額は余裕がありすぎるのかもしれません。
しかし、それくらい余裕を持って資金計画をしないと不安に怯えながら住宅ローンを返済していかないといけなくなります。

それに、「標準仕様では購入できない！家の購入費用で絶対に知るべき注意点」で書いていますが、注文住宅では基本的に建てる中で多くの追加金が発生します。
だから、試算の段階では厳しく見積もっても丁度いいくらいなのです。

私は、このことを家を買った後に気づきました。
そのため、ここで試算した基準よりも厳しい住宅ローンをしています。

借りたい額ではなく返せる額を基準にするべき

そんな身だからわかるのですが、住宅ローンは返せる額を基準にして借りたほうがいいです。
私がもう一度家を買うとしたら、このページで書いたことを守り、堅実に返済していける住宅ローンを借ります。
将来お金に対して無駄に心配することなく安心して暮らしたいからですからね。

結局、いつもと結論が一緒になってしまい申し訳ありませんが、あなたが住宅ローンを借り入れた後に大事なことは、いかに安心して返済していけるかです。

住宅ローンは、借りた後に毎月返済額を減らすことは難しいですが、買う前なら簡単にできます。
後悔しないためにも毎月返済額はしっかり計算してから慎重に決めてくださいね。

最後に、住宅ローンは借入する銀行によっても大きく変わります。
住宅ローンの選び方については、こちらで紹介していますのでぜひ参考にしてください。

住宅ローンの選び方、金利の比較以外にもっと大事なこととは？

この記事があなたの家作りの助けになれば幸いです！