土地購入の税金、損をしないために知っておくべき注意点

住宅購入費用の考察

税金イメージ

土地を購入すると様々な税金がかかります。

不動産取得税、固定資産税等どれもかなりの高額です。
土地を購入するとそんな高額の税金がある日突然やってきます。

また、土地を購入するときの税金は、知らないと損をする制度もたくさんあります。

ここでは、私の経験に基づいて土地に関する税金について書いてみます。

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土地代に消費税は必要?

物を購入した時には必ず必要な消費税ですが、土地購入時に消費税は不要でした。

土地は消費するものでないので消費税は不要ということなのですかね。

しかし、土地を買った後に建てる家は消費税が必要でした。

土地を買う時の資金として消費税を計算に入れてしまうと、実際は買えたはずの土地を変えないと思うなどの勘違いが出る可能性もあります。
注意してくださいね。

土地を購入時の税金・不動産取得税の注意点

次に不動産取得税です。
不動産取得税は、私が土地を購入したとき、最初に支払った税金です。
土地を購入してから数ヶ月後に納税通知書が郵送されてきました。

“住宅用の土地なら不動産取得税は支払わなくてよい”

私はそんなことを聞いていたので少し慌てました。
後々、分かったことなのですが、これは全くの間違いで、住宅用の土地でも不動産取得税は必要です。
しかし、住宅用の土地は控除が大きいので、結果として税金が0円になることがあるということでした。

不動産取得税は0円でも支払いが必要

控除が適用されて0円になるなら税金を払わなくて良いのかというと、そうではありません。

市町村により違いはあるかもしれませんが、土地を購入してから数ヶ月後には納税の通知が来ると考えておいたほうが良いでしょう。

不動産取得税の控除は返還されるシステム

では、不動産取得税が控除されるのはウソなのかというとそうではありません。
役所に電話をして確認したところ、不動産取得税は、控除対象の土地であれば、納税後、申請をすれば返還されるということでした。

ここでの注意点は、「申請をすれば」という部分ですね。
これは裏を返せば申請をしなければ返還されないということです。

日々の生活が忙しいと納税したことすら忘れてしまう可能性もあります。
不動産取得税は高額です。
申請を忘れないように注意が必要です。

不動産取得税はいくらなのか?

高額と言われる不動産取得税ですが、申請してまで返してもらう価値がある金額なのでしょうか?

不動産取得税は、原則として課税標準額の4%です。
しかし、2021年3月31日までは軽減措置が働くため、宅地の購入では以下の計算式にあてはめて計算をします。

土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 3%

複雑そうに見えますが、簡単に言うと固定資産税評価額の半額の3%です。

土地代は1000万円以上することもあるので、例え半額の3%と言えどもかなり高額になります。
しっかりと申請をして返還してもらうようにしましょう。

また、土地の購入に頭金を全て使ってしまうと、税金が払えなくなる恐れもあります。
不動産取得税の支払いがあることは忘れないようにしてくださいね。

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土地を購入後の税金、固定資産税の注意点

固定資産イメージ

土地は購入をすると、毎年、固定資産税が必要になります。

固定資産税は以下の計算式で計算できます。

土地の課税評価額 × 1/6 x 1.4%

注意点は土地の購入額ではなく課税評価額という点です。
購入額とは違うので、課税評価額が高ければ、予想以上に高額になる可能性があります。

また、不動産取得税の計算式には注意点があります。
それは、上の計算式が適用されるのは家が建っている土地のみという点です。

家の無い土地の固定資産税はいくらなの?

年始め1月1日の時点で、あなたが買った土地の上に建物があれば上記の式が適用されます。
しかし、まだ家が無ければ上記の式は適用されません。

では、家がない土地の場合、固定資産税はいくらなのでしょうか?
それは以下の式で計算できます。

土地の課税評価額 × 1.4%

家がある場合の計算式と比べると、6分の1消えてしまいます。
この6分の1は、建物がある時の特例で、更地の場合は特例が適用されず、税金が6倍になってしまうのです。

ただ、宅地を買って、数年間、更地のままなんてことは滅多にありません。
自分には無縁だと考えてしまいますよね。
しかし、実はそうでもありません。
これはあなたにも起こりうる問題で、私はこれでかなり高額の税金を支払いました。

固定資産税が6倍になる条件とは?

私はなぜ6倍の固定資産税を支払ったのでしょうか?

それは土地を買った時期にあります。
私は11月に土地を購入しました。そこから家の設計をしたため、家がない状態で年を跨ぐことになりました。
つまり、1月1日の時点では更地のままだったのです。

これだけです。
家が無い状態で年を越したので、翌年の5月に高額の固定資産税を請求されることになったのです。

固定資産税の評価はその年の1月1日の状態で行われます。

つまり、年末に近い時に土地を買うと、あなたもこの条件に当てはまる可能性が高まるということです。

土地購入後の税金、都市計画税の注意点

都市計画税イメージ

土地を購入した後は、固定資産税に加え、都市計画税も必要になります。

都市計画税は、以下の計算式で計算します。

土地の課税評価額 × 1/3 x 0.3%

都市計画税は、最大で0.3%です。
そして、この計算式が適用されるのは、固定資産税と同様に家がある土地のみです。

家の無い土地の都市計画税はいくらなのか?

その年の1月1日時点で家が建っていない土地の都市計画税の計算式は以下になります。

土地の課税評価額 × 0.3%

固定資産税と同様に、特例である3分の1が消えています。
つまり、家がある土地と比べて3倍の支払いをしないといけないということです。

更地を長期間持つということは、それだけ税金を多く払うリスクがあるのです。

土地購入に関する贈与税の注意点

贈与イメージ

最後に、土地購入に関する贈与税の注意点です。

家の購入資金を親族から受け取った時は贈与税の控除があります。

しかし、贈与税の控除が適用されるにはいくつかの条件があります。
これを見落とすと、親から譲り受けた大切な資金の一部が税金で消えてしまいます。
そうならないためにも次の5点は注意をしてください。

  • 小さすぎる家、大きすぎる家は控除対象外
  • 店舗付き住宅は一部控除対象外
  • 年収が多すぎる人は控除対象外
  • 家の購入にお金を使わないと控除対象外
  • 家の建設が年度末をまたぐ時は要注意

#1.小さすぎる家、大きすぎる家は控除対象外

贈与税の控除対象は、床面積が50㎡~240㎡までの家のみです。
建坪でいうと約15坪より小さく、約72坪より大きいと控除対象外ということになります。

延べ床面積が小さいマンションを買う時は注意が必要です。

#2.店舗付き住宅は一部控除対象外

建物の2分の1以上が住居用の家でないと贈与税の控除対象にはなりません。
店舗兼住宅を建てるのであれば、店舗が大きすぎると控除の対象外になります。

#3.年収が多すぎる人は控除対象外

年収が2000万円以上だと贈与税の控除対象外になります。
稼ぎがあるなら自分で払えということでしょうか。

#4.家の購入にお金を使わないと控除対象外

これが最重要ポイントです。
この条件は、知らないうちにあなたも当てはまる可能性があります。

贈与された資金は全て家の購入費用にしないといけません。

一見すると当たり前のことに感じてしまいますが、実はこの言葉には落とし穴があります。
それは「家の購入費用」という点です。

親からもらったお金で土地を買ったらダメなのです。
土地は家ではないので控除対象外となります。

しかし、どのお金をどれに使ったかなんて把握できませんよね。
いくら役所といえど一個人の贈与額の使い道は調べようもありません。

では、贈与されたお金で土地を買っても大丈夫かというと実はそうでもないのです。
次の点には注意が必要です。

#5.家の建設が年度末をまたぐ時は要注意

贈与税の控除申告は、確定申告の時期と同じです。
つまり3月15日までに申告しないといけません。
この申告の時期がポイントなのです。

3月15日の時点で親からもらったお金で土地を買っているとします。
その時点で家が全く出来ていないと貰ったお金は家の購入費用にならないのです。

私は危うくこれで控除対象外になりかけました。

上棟が終われば家とみなされるそうなので最低でもそこまではやっておく必要があります。
親から贈与を受けるのは家の購入費の支払いギリギリまで待った方が賢明です。

すでに贈与を受けてる場合はどうすればよいのか?

では、すでに贈与を受けてしまった人は、絶対に高い税金を納めないといけないのか、というと回避策はあります。

それは相続時精算課税という制度です。

これは簡単に言うと生前贈与に関する仕組みで、メリットもデメリットもあるちょっと複雑な制度です。
AllAbout に詳しい説明があります。

相続時精算課税のメリットとデメリット
相続時精算課税をお考えならこちらを参考にしてください。

私も高額の税金を払いました

私は、土地を購入したのが年末近くで、更地で年をまたいでしまい翌年高額の固定資産税の請求が来ました。
皮算用では数万円程度だったはずが、10万円を超える請求が来てかなり焦った覚えがあります。

慌てて市役所に電話をして確認すると、先に書いた家が無い場合の税率のことを伝えられ、家を建てれば来年からは下がりますと伝えられました。

また、私は家を買うと決めてすぐに親から贈与を受けてしまいました。
たまたま家の上棟が年度末に間に合ったからよかったものの、もし年度をまたいでいたら高額の贈与税も払っていた可能性もあります。

贈与税はいつ貰ったかわからないと思うかもしれませんが、確定申告時に、贈与を受けた証拠として、銀行通帳のコピーの提出を求められます。
隠そうとしてもバレてしまうので、贈与を受けるときは使う直前にするようにしてくださいね。

土地購入に関する税金には注意を!

住宅関係の税金は知らないと損をするルールがかなりたくさんあります。

私も経験して初めて知った知識ばかりでした。
できるだけ損をしないためにも、分からないことや疑問があればすぐに市役所に問い合わせてみることをお勧めします。
あと、納税通知書はちゃんとチェックをして納税忘れや返還申請も忘れないように注意してください。

税金は、家の購入費に占める割合が高いです。できるだけ安く家を購入するためには、少しでも税金を少なくするように注意する必要があることを覚えておいてくださいね。

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