住宅ローン控除の条件と注意点は何?どうすれば得になるの?

住宅購入費用の考察

住宅ローン控除は、家を買った後、最長で10年間所得税の一部を控除してもらえる制度です。私たちにとってはとても助かる制度なのですが、知らないと控除が受けられなくなってしまう可能性もあるのはご存知ですか?
今回は住宅ローン控除についてです。

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住宅ローン控除を知っているといいことがある

住宅ローン控除は、その存在は知っていてもあまり詳しく知らないのではないでしょうか?

私も家を買ったときは名前くらいしか知りませんでした。住宅ローン控除なんて知らなくても大丈夫と思っていたので特に調べることもありませんでした。

しかし、後から分かったのですが、住宅ローン控除を知っていると、住宅ローンの返済を賢くすることができるようになります。あなたは家を買う前にぜひ住宅ローン控除について知っておいてください。

住宅ローン控除の条件とは?

住宅ローン控除は、以下の条件で私たちの所得税から税金を差し引いてくれます。

期間は最高で10年間、最大で借入残高の1%

住宅ローン控除の最長期間は10年間です。この間、借入残高の1%を上限として毎年所得税から税金を差し引いてくれます。
仮に借入残高が3000万円あったとしたら、年間で所得税を30万円差し引いてくれます。

では、もし所得税の支払い額が住宅ローン控除額に満たなかったらどうなるのでしょうか?

住民税も控除対象

所得税が借入残高の1%に満たなければ、その残りは翌年の住民税から差し引いてくれます。

もしあなたが借入残高3000万円だとして、所得税を毎年20万円払っているなら、残りの10万円は翌年の住民税から控除されるのです。ただ、住民税でも控除仕切れない部分は無駄となります。

借入は4000万円が上限

住宅ローン控除の上限額は、4000万円までです。4000万円を超える部分は控除対象外となります。先に”最高で”借入残高の1%と言った理由がこれです。4000万円を超えたら控除額は1%よりも低くなります。

仮に4500万円の借入をしたなら、住宅ローン控除の額は、控除対象額の上限である4000万円の1%で40万円となります。

所得制限がある

おそらくほとんどの人は大丈夫かと思いますが、住宅ローン控除は、年間所得が3000万円以下の人のみが対象となります。

住宅ローンの期間が10年以上あること

住宅ローン控除は、ローンの期間が10年以上ないと適用されません。これは借り始めが10年以上ではなく、控除を受ける年の残り返済期間が10年以上あることが条件となります。つまり、住宅ローン控除を最長で受けるには、20年以上の住宅ローンを組まないといけないということです。

極端に小さい家は注意

住宅ローン控除は、家の大きさも関係してきます。家の大きさが50㎡以下の場合は住宅ローン控除が受けられません。二階建ての戸建住宅を買えばまず大丈夫かと思いますが、マンションの場合は要注意です。

住宅ローン控除を受ける時の注意点は?

このように、条件だけみても色々と制限があることがわかるかと思います。では、ここから住宅ローン控除を受ける時の注意点を考えてみます。

#1.家を買うときの注意点

まずは家を買うときの注意点です。控除対象外の家を買わないためにも以下の点は注意してください。

広さは内寸で考える

先ほども述べたように、二階建ての家なら広さに関してはまず問題ありません。しかし、マンションの時は注意が必要です。

家を買う時、パンフレットや確認申請書類には、壁芯と呼ばれる柱の中心からの広さが記載されます。これは柱の中心を基準とした面積になります。しかし、住宅ローン控除の対象かどうかを決める時は、柱の太さも考慮した広さで計算されるため書類上の大きさよりも狭くなります。

50㎡ギリギリの大きさのマンションを買う時は、柱も考慮した広さもしっかりと把握した上で買うようにしないと控除対象外になる可能性もあります。

住宅ローンが始まったら6カ月以内に住むこと

住宅ローンが開始してから6カ月以内に住まないと住宅ローン控除の対象になりません。おそらくこんなことはないとは思いますが、仕事の都合などでもし6カ月以内に住めないようなことがあるなら家を買うのは控えた方が無難です。

住み続けないと控除の対象にはならない

住宅ローン控除は、家に住んでいることが適用条件です。毎年12月31日の時点で家に住んでいなければ住宅ローンの控除からはずれることになります。

申請書類は最初の一年目に10年分がくる

住宅ローン控除を申請するには、年末調整の時に書類を提出する必要があります。この書類は、毎年送られてくるのではなく、住宅ローン控除が開始される最初の年に10年分全てが送られてきます。

間違って無くしてしまわないよう個人で管理しておかなければいけません。

#2.繰上げ返済、借り換え時の注意点

次に、繰上げ返済、借換時の注意点です。住宅ローン控除は、20年以下のローンを組んでいれば最長の10年間無くなることはありません。しかし、繰上げ返済や借り換えをすると控除対象外になる可能性もあります。

期間の注意点

住宅ローン控除の適用期間中で繰上げ返済や借り換えをする時は、

残りの住宅ローン控除の年数+10年

以上の返済期間を持つようにしないと住宅ローン控除を最長で受けられなくなります。

たとえば、借り換えをして残り返済期間が11年となったら、2年後は残り返済期間が9年となり、2年目以降は住宅ローン控除が受けられなくなるのです。

金額の注意点

住宅ローン控除は最大で残高の1%です。繰上げ返済をした時、あなたの年間の所得税が返済額の1%以下になると、控除を最大で受けられなくなります。


このように、住宅ローン控除が消えたり減ったりする条件は多数あります。ただ、知らなかったというだけで控除対象外になる可能性もあるわけです。

繰上げ返済をする時は、まずはあなたが支払うであろう所得税を計算し、控除を受けるよりも繰上げ返済をした方がメリットが大きいなら繰上げ返済をすれば良いと思います。
逆に住宅ローン控除を受けた方がメリットがあるなら、繰上げ返済は住宅ローン控除が終わるまで待ってからするのも1つの方法です。

住宅ローンの借り方を工夫する

例えば、新築を買う時、住宅ローンの総返済期間を20年より少なくするなら、20年まで伸ばしてしまう方がメリットがあるかもしれません。
銀行で計算してもらえば金利との差額もわかるはずです。あなたにとって一番メリットの大きい借り方を色々と考えてみてください。

最後に、一番大事な注意点です。
私はこのサイトで何回も言っていますが、住宅ローンの借入額は余裕を持った額にしましょう。
住宅ローン控除を最大限活かそうとして無理に多額のお金を借りるのはやめましょう。
借入額を増やしても良いのは、他の支払いと合わせて全体としてメリットが大きい場合のみです。

たとえば家の頭金として200万円支払って、そのすぐ後に200万円の自動車ローンを組むとします。
この場合は住宅ローンの借入額を200万円増やして自動車を現金で買った方がメリットが大きそうです。
住宅ローンは、自動車ローンよりも圧倒的に金利が安く、住宅ローン控除も付くので借り方次第で返済額が大きく変わります。

また、毎月平均1万円の収入と電気代を無料にしてくれる太陽光発電を150万円かけて付けるとします。
これは電気代も合わせて約10年も経てば元が取れるので将来的には得になる買い物です。
太陽光発電を、後から別にローンを組んで設置するくらいなら住宅ローンに組み込んでしまった方が控除や金利の面で得です。

このようにトータルで見て得になる買い物の時は住宅ローンを増やしても良いでしょう。

住宅ローン控除はあくまで支援です。控除を最大限受けるために無駄な借金をするのでは本末転倒です。あなたにとって一番得をする方法をしっかりと見極めて無駄のない借入をするようにしてください。

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