繰り上げ返済を考える！賢く住宅ローンを返済する方法とは？

貯金ができたから住宅ローンの繰り上げ返済でもしようかな…
お金に余裕が出てくるとこんなことを考えることもありますよね。

しかし、本当に繰り上げ返済は住宅ローンを早く終わらせるためのベストな方法なのでしょうか？今回は、少しでも賢く住宅ローンの返済する方法について考えてみます。

繰り上げ返済は本当に得？

例えば、あなたが住宅ローンを35年全期間固定の金利1.0%で3500万円借りていたとします。この時、返済する利子の総額は35年で649万5820円となります。

返済開始から10年で貯金を1000万円貯め、ローン開始から10年目に1000万円を繰り上げ返済したとします。この時、利子の総額は218万5552円減ります。

果たしてこれは本当に得なのでしょうか？

年間で９万以上の増加があれば…

仮に繰り上げ返済しなかったとしたら、完済までの残り25年間、利子として一年あたり8万7422円払うことになります。

つまり、繰り上げ返済をしなかった1000万円を使って年間8万7422円以上増やせれば繰り上げ返済をしない方が得ということになります。

投資に全く興味が無くてもできたら最後まで読んでみてください。

年利１%増やす方法とは？

1000万円を使って年間約9万円を稼ぐとすると、単利でも年間1%以下を増やせば良いことになります。複利で考えたらもっと少なくて済みます。年利0.8%くらいで大丈夫です。

さて、年利1%の利益を出す方法とは何でしょうか？

銀行の利息ではどうか？

まずはじめに、銀行の金利はどうでしょうか？かなり利率の良い定期でも0.5%もいかないでしょう。
銀行に預けておくくらいなら繰り上げ返済した方が得ですね。

国債ではどうか？

次に、国債はどうでしょうか？国債の利回りは株価の影響を受けますが、年利で約0.5%くらいでしょう。仮にこの1000万円を使って国債を買うくらいなら繰り上げ返済した方がよいということになります。

当然ながら、元金保証の投資先は利率が悪いです。1%は難しいでしょう。元金保証の物では無さそうですね。この結果、もしあなたが少しのリスクでも嫌うのであれば、繰り上げ返済をした方が良いということになります。

だが、あなたが少しでもリスクを担うのであれば、かなり選択の幅は広がります。

株の配当金はどうか？

たとえば、配当金と優待狙いで株を購入したとします。株の配当金は、およそ投資額の3%くらいが平均です。もちろん株価自体の上下はあり得ますが、安定した値動きをする株を選べば値下がりのリスクは低くなります。

この場合、繰り上げ返済をするよりも、1000万円を借り続けて投資に回した方が得をすることになります。

住宅ローンはかなり得なローン

お気づきかもしれませんが、住宅ローンは利息がかなり安いお得なローンです。おまけに団体信用生命保険も付いています。あなたが亡くなると住宅ローンも消えるとても良い生命保険です。

繰り上げ返済をして、住宅ローンを早々と完済してしまったら、そんな良い保険が付いている状態をわざわざ放棄することになります。そこまでしても繰り上げ返済をした方が良いのか一度考えてみることをお勧めします。

繰り上げ返済をしなければこんなリスクに対応できる

また、繰り上げ返済をやめて手元にお金を残しておくことで様々なリスクに対応できます。

例えば、あなたが大きな事故にあって特殊な治療を受けたり、子供が学費の高い大学へ進学したりするとお金が必要になります。その時、繰り上げ返済をした直後でお金が無い状態だとどうすることもできなくなります。

もしかしたら何かを担保に住宅ローンよりも利子の高い借金をすることになるかもしれません。繰り上げ返済をしていなければ、手持ちからお金を出すことができたのに、それによって新たに借金をすることになったら本末転倒です。

いつでも完済できる状態にしておく

おそらく、あなたが繰り上げ返済をしたいのは精神的な余裕を求めているからでしょう。

精神的余裕は、いつでも完済できる状態にしておけば持てるのではないでしょうか？貯金があって、返そうと思えばいつでも返せる状態にしておけばよいのです。

繰り上げ返済をやめて貯金に回すと様々な選択肢ができる

貯金があると、住宅ローンの返し方にも幅が広がります。例えば、繰り上げ返済ができる額の貯金ができたら、金利変動のリスクを恐れず固定金利を変動金利に変えることもできるかもしれません。それにより金利が下がれば、繰り上げ返済をすることなく利息の総額を減らすこともできます。また、先程述べたように割の良い投資先にお金を回すことで、資金を増やすこともできます。

高額な医療費や学費に怯える必要もなくなります。車を買うときも現金一括で買うことができるので、割高な自動車ローンをする必要もなくなります。

あなたにとってベストな返済方法を考えましょう

お金が貯まったら繰り上げ返済をする、というのが住宅ローンを早く終わらせるコツとよく言われますが、繰り上げ返済が必ずしも良い方法ではないということは知っておいてください。

あなたなとってベストな返済方法で賢く住宅ローンを返してくださいね。