土地購入の流れは?諸費用はいくら?体験談から学ぶ土地購入の注意点

住宅購入費用の考察

土地購入、疑問

土地を購入するとき、どのタイミングでいくら必要なのか?

これを知らないと正しい予算が組めず、下手をすると資金がなくなる恐れもあります。
そうならないためにも土地購入の支払いタイミングは理解しておきましょう。

今回は私が土地を購入した時を基に、土地購入の流れを書いてみます。
参考にしてください。

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土地購入には複数回の支払いがある

あなたが土地もない状態から家の購入を考えているなら、まずは土地を購入することが全てのスタートです。

当たり前ですが、土地を探している時はお金は必要ありません。
しかし、良い土地が見つかり、仮契約をすればその時点からお金が必要になります。

土地の支払いの流れは、基本的に以下の通りです。

  • 1. 仮契約

    仮契約では、手付金を支払います。
    手付金は土地の値段の数パーセントを先払いすることになります。
    仮契約から本契約の間に土地の購入をやめても手付金は戻ってきません。

    つまり、仮契約をする時点では土地を購入する決心をしておかなければいけないということです。

  • 2. 本契約

    本契約では、土地代から手付金を差し引いた残金を支払います。
    本契約が終われば、土地はあなたの物となります。

では、もう少し詳しくお話します。

土地購入、仮契約の流れは?

仮契約イメージ

仮契約は、購入意思確認という意味合いが強いのですが、実際には「なにか特別な問題が無い限りは買います」という意味になります。

私の場合、仮契約は私の担当の不動産会社で行われました。
売り手と買い手(私)、双方の不動産会社が立ち会い、契約書の確認とサインが行われました。

契約書の内容については、不動産会社によっては確認をしないこともあるかもしれません。
しかし、万が一、不利益なことが書いてあるといけないので、事前にコピーをもらって必ず一読するようにしましょう。
そして、不明な点があれば必ず確認をするようにしましょう。

契約書にサインをした後は、手付金の支払いがありました。
私の場合は、現金による支払いでした。
さらに、手付金を支払った後、不動産会社に仲介手数料、印紙代を現金で支払いました。
そして、最後に本契約の日にちを決めて、仮契約が終了となりました。
時間としては1時間半程度でした。

仮契約時に必要な金額は?

さて、仮契約で支払った金額なのですが、以下の通りになります。

土地代1580万円
▼ 手付金
158万円 ※土地代の10%
▼ 不動産仲介手数料
47.4万円 ※土地代の3%
▼ 印紙代
1.5万円
■ 合計金額
206.9万円

手付金は、土地代の10%でした。
手付金に関しては、売り手と買い手の双方が納得すれば何%でも大丈夫です。

補足:手付金は安いほど良い?

先ほど話したように、手付金はあなたが契約を破棄したら返ってきません。
それなら、もしものために安い方が良いのでしょうか?

実はそうでもありません。
相手が契約の解除をする時は、手付金の倍額を支払うというルールがあります。
つまり、手付金を高くするとことで、相手に対しても契約を簡単に解除させないようにする効果があるのです。

話を戻します。
土地の契約では、手付金の他に不動産仲介手数料を支払いました。

不動産仲介手数料は、土地代の3%でした。
これは、上限が3%という決まりがあるため、土地代の3%が必要になると考えておいた方が良いでしょう。

土地代以外の値段に注目

契約金以外で48.9万円を払っています。
土地を契約する時は手数料も多額になることを覚えておいてください。

仮契約で土地ローンは可能か?

さて、この時点で手元にお金がなかった場合、土地ローンは組めるのでしょうか?

答えはNOです。
土地ローンは土地を担保にローンを組みます。
仮契約時は、まだ担保になる土地があなたの所有になっていないので土地ローンは組めません。
つなぎ融資を利用するか、自分のお金から準備する必要があります。

土地の購入、本契約の流れは?

本契約イメージ

本契約の日は買い手と売り手の都合で調整が可能です。

例えば、あなたが住宅ローンの手続きに時間が必要なら1ヶ月後にすることもできます。
逆に、売り手がまだ売地に住んでいて引っ越しが必要ならば、数か月待つように要求されることもあります。

本契約の日は、さきほど書いたように仮契約の日に決めます。
本契約の日に土地の残金をすべて払うことになるので、この日までにお金を準備する必要があります。

本契約では、お金が無ければ土地ローンが組めます。

本契約の時点で土地があなたの物になり、土地を担保にできるからです。
つまり、本契約時に必要なお金は全てローンで支払う事ができます。

本契約はどのような感じ?

本契約で来た人は以下の通りです。

  • 売り主
  • 買い主(私)
  • 売り主の不動産会社
  • 買い主の不動産会社
  • 住宅ローン組む銀行の担当者
  • 司法書士

場所は銀行の応接室で行いました。契約と言うと、どこか堅苦しいイメージはありますが、服装は普段着で大丈夫でした。

本契約までに土地ローンの融資手続きを済ませていたので、契約と同時に融資が実行、その場で支払いという流れになりました。
支払いは大金なのでもちろん振り込みです。

契約は、司法書士の方が基本的に全てやってくれるので、各書類の説明を受け、納得したらサインをするだけです。
最後に司法書士にその場で手数料を現金で支払い、終了となりました。

この時点で晴れて、土地を持つことになります。

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税金で損しないため、事前に絶対チェック

本契約時に必要なお金は?

本契約で支払った金額は以下の通りです。

土地代1580万円
▼ 土地残金
1422万円 ※土地代の90%
▼ 土地ローン保証料
56.3万円
▼ 土地ローン手数料
2.1万円
▼ 司法書士手数料
30.2万円
▼ 振り込み手数料など
0.2万円(2千円)
■ 合計
1510.8万円

双方の不動産会社は契約に立ち会ってくれましたが、一切お金は発生しませんでした。

土地代は10%を頭金で支払っているので残金の90%を支払いました。
土地ローン保証料とは、保証会社に支払うお金です。
これのおかげで連帯保証人が不要になります。

土地ローン手数料とは、ローンを組むときに銀行に払う手数料です。
司法書士手数料は私の場合30万円とかなり高額でしたが、司法書士事務所によって値段は異なるみたいです。参考程度にしてください。

本契約で支払った金額を全て合計すると、1510.8万円となりました。その中で現金で支払ったものは司法書士手数料の30万円のみです。

これで土地に関する支払いは全て終了です。

土地購入額の合計は?

贈与イメージ

仮契約、本契約合わせて土地購入額の合計は以下の通りです。

土地代購入の合計金額
▼ 仮契約
206.9万円
▼ 本契約
1510.8万円
■ 合計金額
1717.7万円

土地代が1580万円で、137.7万円が手数料です。

手数料だけでもかなり高額です。
土地を購入するときは、これぐらい高額な手数料が必要になるということを覚えておいてください。

参考になりましたでしょうか?
最後に私が土地を買ったときに分かった注意点をご紹介します。

土地購入のときは土地の評価額に注意

本契約では、土地ローンが適用されるので土地購入の手数料は全てローンで払うこともできます。
しかし、土地の評価によって借入できる額が変わるので注意が必要です。

■土地40坪
売値 :1200万円
評価額:1000万円

例えば、あなたが購入する土地がこの条件だとします。

この時、評価額1000万円の土地に対して1200万のローンは借りれないということです。1000万円までしか担保になりませんからね。

土地の購入に関しては、借り入れできる額が足りないという可能性は大いにあります。
全ての代金をローンで払うつもりでいると思わぬ資金不足に陥る可能性があるので注意が必要です。

頭金は余裕を持って貯めておくようにしてください。

▼頭金はとても大事▼
使い道と値段は確認しよう

土地以外の出費に注意

もうひとつの注意点が、仮契約から本契約までに請求される土地以外のお金です。

例えば、仮契約から本契約までに2か月開いたとして、その間で建物の設計を行うとすると、建設会社によっては設計費用を請求される可能性もあります。
本契約前では土地ローンは適用されないので、その場合、設計費用は自己資金で支払わなければいけません。

このように、家の購入においては、タイミングや建設会社の違いで思わぬ支払いがが出てくる可能性あります。想定外の支払い請求の可能性も踏まえ、余裕のある資金計画をしておいてくださいね。

土地を購入した時の税金に注意

最後に、土地を持つと不動産取得税がかかってきます。
不動産取得税は、72坪以下の土地なら全額控除なのですが、一時的に支払いの請求がきます。
これに関しては、先にもご紹介しましたが、「土地購入の税金、絶対に知っておきたい注意点」にも詳しく書いています。
土地を購入する前に一度見て参考にしてください。

土地購入は多額の現金が必要!余裕をもった資金計画を!

どうでしょうか?
土地の購入までの支払いの流れが少しはつかめましたか?

私が土地を購入して感じたことは、土地の購入には土地代以外の手数料が本当に高額で痛手になります。
また現金による支払いも多いため、資金繰りがとても大変でした。

手数料の額や現金で支払うタイミングを知らないと資金計画を狂わせる原因にもなりかねません。
支払いの流れと共に、手数料の金額と現金による支払タイミングもある程度把握して余裕のある資金計画を立てるようにしてください。

加えて、土地を購入する段階で住宅ローンの選定も必要になってきます。
住宅は銀行やプランにより支払額やサービスの内容が大きく異なります。

少しでも良い住宅ローンを選ぶ方法については、以下のサイトで書いていますので、ぜひ一度読んでみてください。

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